L'avant contrat de vente

Les frais annexes à l'achat


Acheter en concubinage


Les obligations du vendeur


Les obligations de l'acheteur


Logement neuf : l'achat sur plan


L'avant contrat de vente




Acheteur ou vendeur s'imaginent parfois que la signature d'un avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Rien n'est plus faux : malgré son nom, l'avant-contrat constitue bel et bien un "contrat", au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties.
L'importance de l'avant-contrat
Précisons tout d'abord que la signature d'un avant-contrat n'est pas légalement obligatoire. Mais il est indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l'accord, l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments d'information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.).
Dans la pratique, l'appel à un professionnel (agent immobilier) est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et l'importance des engagements pris. En effet, les termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en principe que les reprendre.

Généralement, son coût est déduit, selon les cas, de la commission de l'agent immobilier. Il ne représente donc aucun surcoût réel pour les parties concernées.
Avec la mise en application de la loi "Solidarité et Renouvellement Urbains" au 1er juin 2001, un délai de rétractation a été institué au profit de l'acquéreur non professionnel. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose désormais d'un délai de sept jours pour changer d'avis en informant le vendeur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR.
Quand le vendeur est un particulier, il n'a pas le droit de réclamer le versement d'une somme d'argent avant la fin du délai de rétractation. A l'inverse, quand il s'agit d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l'avant-contrat peut prévoir le versement d'une indemnité d'immobilisation.
Dans tous les cas, quand l'acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
La promesse de vente
La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le "promettant") donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.
En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de cette option, il verse également à l'acheteur une "indemnité d'immobilisation".

Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier.
Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.
1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d'être formalisée ensuite par l'acte authentique).
2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation.

Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation.
3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.
Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l'option.
4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire a levé son option. Outre les dommages-intérêts qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure légalement la transaction.
Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations.
Le compromis de vente
Il s'agit ici d'un véritable acte de vente avec "début d'exécution" puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable: le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d'acheter. Ce dernier verse en contrepartie un "dépôt de garantie" comme dans n'importe quel contrat.
Si l'une des deux parties concernées renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.

Les clauses restrictives
Compte tenu de l'importance des engagements de chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l'exécution du contrat définitif. Les parties en décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule obligation légale concerne les achats de logements financés par un prêt.
Les clauses de dédit
Surtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet à chaque partie de renoncer moyennant le versement d'une somme fixée à l'avance.
Dans certains cas, il s'agit d'un versement d'arrhes "valant moyen de dédit". Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s'il change d'avis tandis que le candidat-acheteur perd cette somme s'il renonce à acheter.

Les clauses suspensives
Les clauses "résolutoires" n'empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l'annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses "suspensives", elles, suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d'un événement indépendant de la volonté des deux parties.
La seule clause suspensive obligatoire concerne l'obtention d'un prêt. Si l'achat est financé par l'emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s'il n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès que l'établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D'où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l'avant-contrat.
L'acheteur qui n'emprunte pas doit mentionner expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de la loi.
Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l'achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l'intéressé de récupérer les sommes versées même s'il a par ailleurs obtenu son prêt.
Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme mentionnant l'absence de servitudes ou d'un permis de construire quand l'acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d'hypothèque ou de procédure de saisie, etc.

En cas de besoin, l'acheteur peut demander à inclure une clause qui suspend l'exécution du contrat tant qu'il n'a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.


Les frais annexes


Chacun sait que le vendeur d'un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l'acheteur. En plus du prix de la maison ou de l'appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits "de notaire", ainsi que, dans certains cas, la commission d'intermédiaire.
La commission d'intermédiaire
Le mandat
De nombreuses transactions se concluent directement, entre l'acquéreur et le vendeur. Mais très souvent, ce dernier préfère confier un "mandat" à un intermédiaire chargé de chercher les acheteurs potentiels et de conclure la transaction. Le mandat n'est rien d'autre qu'une mission concrétisée par un contrat écrit en bonne et due forme.

Un acheteur peut aussi charger un intermédiaire de trouver un logement.

Comme tout contrat, le mandat doit mentionner l'objet du contrat, sa durée, les conditions de résiliation et de rémunération de l'intermédiaire.

Le mandat peut être "exclusif". Dans ce cas, le recours à cet intermédiaire est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction de son côté, même s'il a trouvé lui-même l'acheteur. Il ne peut pas non plus confier la vente à un autre intermédiaire. La durée maximale de ce type de mandat est fixée à trois mois, au terme desquels le vendeur peut le dénoncer par lettre recommandée avec AR, avec un préavis de quinze jours.

Quand le mandat est "simple", le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à un autre intermédiaire. En général, le contrat prévoit alors une durée de trois à six mois pendant lesquels le vendeur ne peut révoquer le mandat.

La plupart du temps, un acheteur potentiel qui visite un bien avec un intermédiaire doit signer un "bon de visite" par lequel il s'engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien.

Si l'acheteur conclut ensuite la transaction avec un autre intermédiaire ou avec le vendeur, l'intermédiaire initial peut théoriquement engager une action en justice et obtenir des dommages-intérêts, à condition de prouver que son intervention a été déterminante.
Le montant de la commission
Quand l'intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé par accord entre les deux parties.

Quand l'intermédiaire est un notaire-négociateur, le montant de la commission est fixé par la réglementation.

En principe, la commission est payée lors de la signature de l'acte authentique.Quand une des conditions fixées dans l'avant-contrat n'est pas réalisée (non-obtention du prêt, etc.), la commission n'est pas due, sauf faute du mandant ou de l'autre partie.

Sur le plan fiscal, il vaut mieux que le mandat mette la commission à la charge de l'acquéreur, qui devra alors la payer directement à l'intermédiaire. Dans le cas contraire, en effet, elle ferait partie intégrante du prix de vente et l'acquéreur devrait payer des droits d'enregistrement sur le montant de cette commission.
Les frais de notaire
Les "frais "de notaire", que l'on règle à cet officiel public, comprennent la rémunération due, les remboursements de ses frais et les impôts et taxes versés au Trésor public.
La rémunération du notaire

Le travail du notaire est rémunéré d'abord par des "émoluments", dont le montant est proportionnel au prix de vente.
Le notaire perçoit ensuite des émoluments de formalités qui correspondent aux diverses tâches qu'il accomplit vis-à-vis de l'administration : vérification du permis de construire, extrait de cadastre, etc. Le tarif est fixé par décret pour chaque type de démarches. Le montant global de ces émoluments de formalité dépend donc des modalités d'acquisition (recours ou non à un emprunt, etc.).

Les remboursements de frais

Le notaire est amené à engager un certain nombre de frais pour le compte des ses clients : frais de géomètre, etc. Ces frais font naturellement l'objet d'un remboursement par l'acquéreur.
Les impôts et taxes
Les frais "de notaire" comprennent enfin les droits d'enregistrement perçus par l'officier public et reversés au Trésor Public.
Les droits d'enregistrement s'appliquent au prix de vente, auquel s'ajoutent toutes les "charges augmentatives du prix de vente", mises à la charge de l'acquéreur.
Exemple : quand l'acheteur paie la totalité de la taxe foncière, la fraction représentative de la période antérieure à l'entrée dans les lieux est soumise aux droits d'enregistrement.

La commission d'intermédiaire n'est pas soumise aux droits d'enregistrement quand le mandat la met expressément à la charge de l'acquéreur.
Pour un logement ancien, ces droits s'élèvent à 5,09% du prix de vente.
3,60% de droit départemental + 1,20% de taxe communale + un prélèvement d'Etat égal à 2,50% du droit départemental ( + 0,2% pour l'Etat).
L'acheteur doit également régler le salaire du conservateur des Hypothèques (0,10% du prix de vente) ainsi que les droits de timbre.
Les logements neufs
Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d'achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu par son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement.
Les impôts et taxes
La vente d'un logement neuf est soumise non pas aux droits d'enregistrement classiques mais à la TVA (au taux de 19,60%).
Exemple : M. Martin achète un logement neuf au prix TTC de 119 600 €. Le notaire reversera 19 600 € au Trésor.
Quand un logement neuf est revendu par son premier acquéreur, celui pourra déduire la TVA payée lors de l'achat de la TVA collectée lors de cette seconde transaction. Si la différence est négative, le Trésor rembourse le trop-perçu.
La vente est également soumise à une taxe de publicité foncière (TPF) de 0,60% sur le prix de vente hors taxe, auquel s'ajoute un prélèvement d'Etat égal à 2,5% du montant de la TPF.
Les émoluments du notaire
Les émoluments proportionnels du notaire sont réduits quand le logement n'a jamais été habité et qu'il est situé dans un ensemble immobilier comprenant plus de 10 logements.
La réduction est de 20% de 11 à 24 unités d'habitation, d'un tiers de 25 à 99 unités, de 50% de 100 à 149 unités, de deux tiers de 150 à 499 unités, et des deux tiers au-delà.


Acheter en concubinage



Malgré l'instauration du Pacs, la vie en concubinage n'est pas toujours simple sur le plan légal, surtout quand il s'agit d'investir. Plusieurs solutions s'offrent aux couples de concubins voulant acheter ensemble le logement familial.

L'indivision
C'est la solution la plus courante.En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent propriétaires indivis du logement familial. Ce qui ne signifie pas qu'ils en détiennent une part égale. L'acte d'achat précise, en effet, dans quelle proportion chacun est propriétaire du bien, quelles que soient les modalités d'acquisition, notamment en matière d'emprunt.

Dans la mesure du possible, mieux vaut tout de même que cette répartition légale de la propriété du bien corresponde le plus possible à la réalité de l'apport de chacun. Pour deux raisons.

1. En cas de disproportion manifeste, le fisc pourrait, en effet, considérer qu'il s'agit là d'une donation déguisée et réclamer des droits à 60% sur le cadeau ainsi offert.

2. En cas de séparation, si le concubin le plus généreux veut récupérer ses apports, il devra d'abord en prouver la réalité et ensuite démontrer qu'il s'agissait d'un prêt et non d'une libéralité.
Si les concubins ont signé un pacte civil de solidarité avant d'acheter le logement, ils sont propriétaires indivis par moitié du logement, sauf mention contraire insérée dans l'acte d'achat. Et cela même si l'un des deux prouve qu'il a contribué davantage à l'acquisition.
Si les concubins veulent éviter ces inconvénients, mieux vaut donc faire établir un contrat de prêt au moment de la signature de l'acte. Rien n'empêche non plus par la suite le concubin concerné de signer une reconnaissance de dette, voire de reconnaître la dette dans une clause de son testament.
Les inconvénients
L'indivision présente, on le sait, un inconvénient majeur : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque d'après le Code Civil, "nul n'est tenu de rester dans l'indivision" (article 815).

Contrairement au mariage, où il faut au moins le divorce pour entraîner la vente du logement familial en cas de désaccord, l'union libre est plus fragile : au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente. Il en est de même en cas de décès d'un des deux concubins : ses héritiers (enfants ou à défaut ascendants ou frères et sœurs) se retrouvent en indivision avec le survivant et peuvent donc, eux aussi, provoquer la vente du logement. Plusieurs solutions sont possibles pour limiter ce risque.

1. Les concubins peuvent signer une convention d'indivision chez un notaire. D'une durée maximale de cinq ans, cette convention, renouvelable, interdit toute vente ou partage tant qu'elle est en vigueur. Elle est particulièrement utile en cas de décès.

2. Les concubins peuvent signer un pacte civil de solidarité (Pacs). Comme le conjoint survivant, le concubin survivant signataire d'un Pacs peut, en effet, demander au juge l'attribution préférentielle du logement familial, moyennant le versement éventuel d'une soulte aux héritiers. Mais cette attribution est laissée à la libre appréciation des tribunaux.

3. Les concubins peuvent prévoir l'insertion d'une clause de rachat au profit du survivant. Dans ce cas, ce dernier pourra racheter leurs quote-parts aux héritiers du défunt.

Autre inconvénient de l'union libre par rapport au mariage, la cession de parts entre propriétaires indivis est soumise aux droits d'enregistrement au taux normal (environ 6/7%).
La Société Civile immobilière
Il suffit, avant d'acheter, de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au montant de la transaction. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société. Cette solution présente plusieurs avantages.

1. Constitué de parts sociales, le patrimoine est plus facilement partageable.

2. En matière de succession, la SCI protège davantage le concubin survivant : les héritiers du défunt ont moins de pouvoir que dans l'indivision puisque les décisions se prennent à la majorité stipulée dans les statuts.

Mais la situation peut se révéler inconfortable à terme.Et, sur le plan fiscal, les concubins restent défavorisés : qu'il s'agisse de parts de SCI ou d'un logement, la transmission par donation ou succession demeure très coûteuse.
Deux solutions peuvent être utilisées pour limiter ces inconvénients.
1. Les concubins peuvent prévoir un démembrement croisé des parts.
Ce montage juridique astucieux peut s'expliquer par un exemple.
M. Martin et Mlle Dupont peuvent constituer leur SCI en se répartissant l'usufruit et la nue-propriété des 100 parts. Monsieur achète l'usufruit des parts N°1 à 50 et la nue-propriété des parts N°51 à 100. Mademoiselle achète l'usufruit des parts N°51 à 100 et la nue-propriété des parts N°1 à 50.
Si Monsieur décède, Mademoiselle récupérera la pleine propriété des parts N°1 à 50 (sans payer de droits de succession) et conservera l'usufruit des parts N°51 à 100, dont la nue-propriété sera répartie entre les héritiers de Monsieur. Elle pourra donc conserver la pleine jouissance du logement jusqu'à son décès.
2. Autre solution possible : l'insertion d'une clause d'agrément dans les statuts de la SCI. Au décès de l'un des concubins, ses héritiers ou légataires devront obtenir l'accord de l'associé survivant pour devenir associés de la SCI. Mais si ce dernier refuse, il devra naturellement racheter les parts en question.

Les solutions offertes par une SCI sont donc intéressantes. Mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entraîne des frais administratifs et comptables.
La tontine
La "tontine" ou "clause d'accroissement", intervient quand plusieurs personnes achètent un même bien, meuble ou immeuble, en commun. Insérée dans le contrat, elle prévoit que ce bien reviendra en pleine propriété au dernier des survivants, après le décès de tous les autres co-acquéreurs. Le survivant est supposé avoir été seul propriétaire du bien depuis le jour de l'acquisition et ses co-acquéreurs, décédés avant lui, sont supposés n'avoir jamais possédé réellement ce bien.

Cet "artifice" juridique a une conséquence importante : le bien est censé n'avoir jamais fait partie du patrimoine du défunt. Il n'y a pas "transmission" entre le défunt et le survivant. Ne faisant pas partie de sa succession, le bien échappe ainsi aux règles de la réserve héréditaire et des libéralités.
La tontine est donc un moyen efficace d'assurer l'avenir du concubin survivant.

En outre, quand le bien constitue la résidence principale des personnes concernées au moment du décès, le survivant ne paie que les droits de mutation à titre onéreux (beaucoup moins élevés). Condition exigée : la valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 €.
L'intérêt de cette formule, séduisante dans son principe, reste limité en raison du faible du plafond d'exonération. Mais surtout, la tontine est beaucoup plus rigide que l'indivision ou la SCI. Il faut l'accord des deux parties pour vendre. Ou attendre le décès de l'une d'elles...
Le pacte civil de solidarité
La signature d'un Pacs entre deux concubins ne change pas grand-chose en matière d'achat immobilier : il s'agit purement et simplement d'un achat en indivision, supposé financé à parts égales sauf mention contraire dans l'acte d'acquisition.

En revanche, les concubins "pacsés" bénéficient d'un avantage fiscal en matière de donations et successions. Le patrimoine transmis est soumis aux droits de mutation, après un abattement de 57 000 €. Et la part nette taxable, après abattement, est soumise à une taxation de 40% pour la fraction inférieure à 15 000 € et à 50% au-delà. Alors que la transmission d'un patrimoine entre deux concubins non "pacsés" supporte une taxation de 60% sans abattement.

En outre, le concubin survivant signataire d'un Pacs peut demander au juge l'attribution préférentielle du logement (cf. plus haut).
Chacun sait que le vendeur d'un logement ne perçoit pas la totalité de la somme acquittée par l'acheteur. En plus du prix de la maison ou de l'appartement, celui-ci doit payer en effet les frais dits "de notaire", ainsi que, dans certains cas, la commission d'intermédiaire.


Les obligations du vendeur



La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur. Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand le vendeur ne respecte pas l'une des obligations qui sont les siennes.

Transfert de propriété
Sur le plan légal, la vente est réputée conclue dès que les deux parties ont échangé leurs consentements et "convenu de la chose et du prix" (art. 1583 du Code civil). Dans la plupart des cas, le transfert de propriété s'effectue donc avant que le bien soit "livré" à l'acheteur et avant que celui-ci paye le prix fixé.
Le transfert de propriété n'est opposable aux tiers qu'après publication de l'acte de vente au Bureau des hypothèques.
Toujours sur le plan légal, le transfert des risques s'effectue en même temps que celui de la propriété( art. 1138). Si un dommage affecte le bien vendu entre la conclusion du contrat et la remise des clefs, il est en principe à la charge de l'acheteur.

Obligation d'information
D'une manière générale, le vendeur est tenu de communiquer au vendeur toutes les informations en sa possession au moment de la vente sur la situation de l'immeuble (éventuelles procédures en cours, existence d'un bail, servitudes, etc.).
Obligation de délivrance
La livraison

La première obligation du vendeur est évidente : il doit livrer le bien vendu, c'est-à-dire, en matière immobilière, permettre à l'acheteur de prendre possession des lieux, ou de percevoir les loyers s'il s'agit d'un immeuble loué.
La livraison concerne non seulement l'immeuble lui-même mais aussi tous ses "accessoires", c'est-à-dire toutes les choses nécessaires à son utilisation (titres de propriété, certificats divers, etc.).
Ne sont toutefois pas concernés les droits attachés à la personne même du vendeur. Exemple : l'indemnité que celui-ci doit percevoir à la suite d'un dommage causé par un voisin n'est pas transmise à l'acheteur.
La conformité

Le vendeur doit remettre un bien conforme aux spécifications du contrat. D'après l'article 1614 du Code civil, l'immeuble doit être délivré dans l'état où il se trouve au moment de la vente. Entre la signature et la remise des clés, le vendeur doit donc veiller à conserver l'immeuble dans son état initial. Il est ainsi soumis à une obligation de surveillance. Mais les risques de détérioration ou de perte (cf. plus haut) sont supportés par l'acheteur (sauf faute de surveillance du vendeur).

Depuis la Loi Carrez, les contrats portant sur des lots de copropriété doivent mentionner la surface exacte.Quand la surface réelle est inférieure de plus de 5% à la surface stipulée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une réduction du prix au prorata dans l'année qui suit.

Le non-respect de l'obligation de délivrance
Quand le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance, l'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou son exécution forcée.
Le tribunal peut ainsi ordonner, par exemple, la remise des clefs, avec une astreinte à payer par jour de retard.
Quand le tribunal prononce l'annulation de la vente, le vendeur doit restituer le prix et l'acheteur le bien, sans qu'aucune indemnité d'occupation puisse être demandée à ce dernier. Les éventuels contrats de prêts sont également annulés rétroactivement.
Quel que soit son choix, l'acheteur peut demander en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi (frais de déménagement, etc.).
Le juge n'a toutefois pas le pouvoir d'accorder une réduction du prix de vente.
Quand le prix n'a pas encore été payé en totalité, le vendeur peut repousser la livraison du bien quand il constate que, depuis la vente, l'acheteur est en difficulté financière, dans un état proche de la cessation de paiement. (art. 1613 du Code civil).

Le vendeur peut aussi invoquer un cas de force majeure qui peut suspendre ou annuler son obligation de délivrance (événement imprévisible, irrésistible et extérieur à la transaction), condition appréciée au cas par cas par les tribunaux.

Obligation de garantie
Certificats
Le vendeur doit établir à ses frais trois types de certificats concernant :
la présence de termites, dans les zones délimitées par le Préfet;
la présence de plomb dans les peintures, dans les immeubles construits avant 1948 et situés dans les zones délimitées par le Préfet;
la présence d’amiante, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
à celà peut s'ajouter un diagnostic pour les installations de gaz naturel réalisées depuis plus de quinze ans, un diagnostic sur l’état des risques naturels et technologiques dans les zones délimitées par le Préfet, un diagnostic de performance énergétique, un état de l’installation électrique intérieure si elle date de plus de quinze ans.
L’absence de ces certificats n’entraîne pas la nullité de la vente. Mais si l’acquéreur découvre par la suite la présence de termites, plomb ou amiante, il peut demander une réduction de prix, voire même l’annulation de la vente.
Garantie contre l'éviction

Le vendeur doit garantir à l'acheteur "la possession paisible de la chose vendue" (art. 1625 du Code civil). En d'autres termes, il ne doit entreprendre aucune action susceptible de limiter la jouissance ou le droit de propriété de l'acquéreur.
Exemple sanctionné par les tribunaux : un vendeur qui érige un mur sur le terrain voisin et qui restreint ainsi l'ensoleillement de la propriété cédée.
De même, le vendeur est également responsable des éventuelles contestations émises par des tiers à l'encontre des droits de l'acquéreur.
Exemples : un tiers revendique une partie de la surface de l'immeuble, invoque une servitude non mentionnée dans l'acte de vente, etc.
Cette responsabilité ne peut être mise en cause qu'à deux conditions :

- l'acheteur doit être de bonne foi, c'est-à-dire qu'il devait ignorer le risque de litige au moment de la vente;

- le trouble doit être causé par une faute du vendeur et non par un événement extérieur.
Exemple : l'administration refuse le transfert d'un permis de construire.
Cette responsabilité peut toutefois être limitée par les clauses du contrat, sauf en cas de faute lourde ou de manœuvres ou quand le vendeur est un professionnel.

Garantie contre les vices cachés
D'après l'article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.
Exemple : un défaut d'étanchéité d'une maison, un système d'assainissement ne répondant pas aux normes légales, etc.
Le vice caché doit affectuer la structure ou la nature même de l'immeuble et ne doit pas se limiter à un quelconque défaut d'agrément.
Cette garantie ne s'applique aux ventes d'immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères.
La mise en œuvre de la garantie pour vice cachés suppose deux conditions.

1. L'acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente.
La garantie n'intervient donc pas si le vice était apparent ou si le vendeur en a informé l'acquéreur.
L'acheteur doit avoir tout de même satisfait à une obligation minimale de vigilance, correspondant à ses connaissances techniques, mais on ne peut exiger d'un particulier qu'il fasse appel aux compétences d'experts.
En principe, l'acheteur professionnel qui bénéficie des mêmes compétences techniques que le vendeur est censé connaître le défaut en cause au moment de la vente.
2. Le vice doit être antérieur au moment de la vente. Et c'est à l'acheteur de prouver cette antériorité.
L'acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions.

1. Il peut engager une action dite "estimatoire" et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge.

2. Il peut engager une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l'annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix (majoré des frais) d'une part et du bien d'autre part.

L'acheteur peut exiger en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi, mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire s'il prouve que celui-ci connaissait l'existence du défaut au moment de la vente.

L'action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai après la découverte du défaut. Dans la pratique, les tribunaux admettent des délais allant de six mois à un an.

Le contrat peut prévoir des clauses qui limitent la responsabilité du vendeur sur ce plan. Mais les tribunaux les interprètent de façon assez stricte et elles ne peuvent jouer quand le vendeur est de mauvaise foi ou quand il a commis une faute lourde.


Les obligations de l'acheteur



La plupart des transactions immobilières se déroulent heureusement sans problème majeur.
Mais certains litiges peuvent aussi survenir après la transaction, notamment quand l'acheteur ne respecte pas ses obligations.

La prise de possession
La prise de possession des lieux se traduit concrètement par la remise des clés à l'acquéreur, qui se déroule généralement le jour de la signature de l'acte authentique, ou par la perception des loyers quand le bien est loué.

Dès la date d'entrée en possession des lieux prévue dans le contrat, l'acheteur est tenu de payer les impôts et taxes afférents au bien. Quand la vente porte seulement sur la nue-propriété, la prise de possession est réputée faite le jour de la vente.

Le paiement du prix
La principale obligation de l'acheteur est naturellement le paiement du prix stipulé dans le contrat.

Cette obligation de paiement porte aussi sur les "frais d'acte et autres accessoires à la vente", qui sont à la charge de l'acheteur, selon l'article 1593 du Code civil.

Mais les deux parties peuvent aussi prévoir une autre répartition de ces frais. Il faut toutefois préciser que cet accord n'est pas opposable aux tiers. Généralement, les deux parties sont donc solidairement responsables du paiement des honoraires du notaire et des frais qu'il a engagés ainsi que des impôts et taxes liés à la transaction.

En principe, l'acheteur n'est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation qui sont à la charge respectivement du propriétaire et de l'occupant au 1er janvier de l'année considérée. Mais les contrats prévoient le plus souvent une répartition prorata temporis de ces taxes en fonction de la date d'acquisition.

En principe, aucun intérêt de retard n'est dû par l'acheteur pour la période écoulée entre la date de la vente et le paiement du prix. Sauf dans les trois cas stipulés par l'article 1652 du Code civil :

quand ces intérêts ont été prévus dans le contrat,
quand le bien rapporte des revenus,
quand l'acheteur a été mis en demeure de payer.
Quand le vendeur n'a pas rempli ses obligations (découverte d'un important vice caché, bien non conforme, etc.), l'acheteur peut faire valoir la notion "d'exception d'inexécution" pour suspendre tout ou partie du paiement.

Les modalités de paiement
C'est naturellement à l'acheteur de payer le prix de vente. Mais cette obligation peut aussi être transférée à un sous-acquéreur, avec l'accord du vendeur. En cas de décès de l'acheteur avant le paiement du prix, l'obligation est également transmise à ses héritiers.

Dans la pratique, le paiement du prix s'opère entre les mains du notaire. En effet, les éventuels créanciers du vendeur peuvent bénéficier de sûretés réelles sur le bien (hypothèque, etc.). Dans ce cas, le notaire est tenu de les payer par prélèvement sur le produit de la vente, avant de verser le solde au vendeur.

L'acheteur est en principe tenu de payer le prix "au jour et au lieu réglés par la vente (art. 1650 du Code civil). C'est donc aux parties de fixer les modalités de paiement lors de la signature de l'avant-contrat. A défaut, l'article 1651 prévoit que le paiement s'effectue "au lieu et dans le temps où doit se faire la délivrance", c'est-à-dire au moment de la remise des clefs.
Les recours du vendeur
Quand l'acheteur ne remplit pas son obligation de paiement, le vendeur a le choix entre deux actions, incompatibles entre elles : l'exécution forcée de la vente ou son annulation.
L'exécution forcée
Le vendeur peut utiliser tous les moyens classiques à la disposition des créanciers pour obliger l'acheteur à remplir ses engagements financiers.

Il dispose également d'un droit de rétention sur le bien, fondé sur l'article 1612 du Code civil : "le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose si l'acheteur n'en paie pas le prix".

L'article 2103 du même code lui accorde également une garantie supplémentaire.Le vendeur bénéficie d'un "privilège spécial" : si le bien est revendu, il sera payé avant les éventuels créanciers de l'acheteur indélicat. Ce privilège est réputé valable rétroactivement à partir de la vente s'il est inscrit au Fichier des Hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il porte sur l'ensemble des sommes dues par l'acheteur (prix et frais accessoires).
L'annulation de la vente
Le vendeur peut aussi engager une action en résolution de la vente, en se fondant sur l'article 1654 du Code civil : "si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente."
L'action en résolution est impossible dans le cadre d'une vente aux enchères, le bien étant alors tout simplement remis en adjudication. Elle n'est pas non plus possible, en principe, pour les ventes avec paiement d'une rente viagère. Le vendeur ne peut réclamer alors que l'exécution forcée du paiement, sauf clause contraire prévue dans le contrat ou si le non-paiement porte sur le "bouquet".
L'action en résolution est possible, même en cas de paiement partiel. Mais le juge pourra considérer qu'un impayé de faible montant ne justifie pas l'annulation de la vente.
A tout moment de la procédure judiciaire et tant que le jugement n'est pas définitivement prononcé, l'acheteur peut payer le prix et tenter ainsi d'empêcher la résolution de la vente. Mais le juge n'est pas tenu de prendre en compte ce paiement s'il considère cette démarche trop tardive.

L'annulation de la vente est laissée à l'entière appréciation du juge, qui peut, par exemple, accorder des délais de paiement au débiteur.

Le contrat peut aussi inclure une clause prévoyant l'annulation de plein droit de la vente en cas de non-paiement du prix. Mais sauf stipulation contraire dans le contrat, le vendeur devra toutefois adresser une mise en demeure préalable à l'acheteur avant de mettre en œuvre cette clause résolutoire.


Logement neuf : l'achat sur plan



Quand le promoteur vend les logements avant leur construction, il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) qui est soumise à des règles spécifiques, fixées par le Code de la construction et de l'habitation.
Le contrat de réservation
Même s'il n'est pas légalement obligatoire, le contrat de réservation est une pratique systématique. Il ne s'agit pas à proprement parler d'un engagement puisque vous avez parfaitement le droit de renoncer à l'achat. Mais, à l'exception de cas strictement définis par la loi, vous perdrez alors le montant du dépôt de garantie.
Le contenu

Le contrat de réservation doit mentionner :
la surface habitable approximative,
le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc.)
la situation dans l'immeuble s'il s'agit d'une copropriété,
le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,
un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.)
la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

L'absence d'une de ces mentions entraîne la nullité du contrat.

Dans certains cas, le vendeur doit aussi mentionner les prêts qu'il s'engage à vous faire obtenir.
Naturellement, rien n'empêche le vendeur de prendre des engagements complémentaires à ceux prévus par la loi. Dès lors qu'il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il devra impérativement les respecter. Et cela, même s'il ne les mentionne plus dans l'acte définitif de vente.

Ne vous contentez donc pas de promesses orales mais faites les mentionner sur le contrat de réservation. Certains promoteurs peuvent ainsi mentionner :
le délai de livraison du bien,
l'échéancier de paiement,
un prix ferme et définitif,
les prêts à obtenir pour financer l'acquisition, etc.

Si vous empruntez, vous avez ainsi intérêt à faire insérer dans le contrat de réservation une clause suspensive. Celle-ci vous permettra de récupérer le dépôt de garantie si vous n'obtenez pas le prêt.
Le dépôt de garantie
Son montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Il ne peut dépasser les plafonds suivants :

5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé.
La rétractation
Une fois que vous avez signé le contrat de réservation, adressé par lettre recommandée, vous pouvez vous rétracter dans un délai de sept jours et récupérer votre dépôt de garantie.
Passé ce délai, vous perdrez cette somme si vous refusez de signer l'acte de vente définitif. Sauf dans un certain nombre de cas, prévus par la loi, notamment si le vendeur ne respecte pas les engagements stipulés dans le contrat de réservation. A savoir :
Quand le vendeur n'a pu obtenir les prêts promis.
Quand l'acte de vente définitif n'est pas signé dans les délais.
Quand la consistance ou la qualité du logement subit une réduction de valeur supérieure à 10%. Cette réduction peut affecter, par exemple, des critères comme la surface, la nature des équipements et des éléments de décoration, etc.).
Quand l'un des équipements collectifs n'est pas réalisé (ascenseur, vide-ordures, jardin, etc.).
Quand le prix de vente définitif dépasse de plus de 5% le prix prévu.

Le contrat de vente
Le projet de contrat doit vous être adressé au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Un délai que vous devez mettre à profit pour étudier attentivement le contenu car vous ne pourrez plus changer d'avis ultérieurement.
Le contrat de vente doit obligatoirement contenir la description précise et définitive du logement et de l'immeuble : plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc.
S'il s'agit d'un logement collectif situé dans un ensemble de plusieurs immeubles, il doit impérativement décrire avec exactitude ces immeubles voisins. Vous pourrez ainsi vérifier que les constructions futures éventuelles ne risquent pas de dégrader l'environnement.
Vous devez également avoir communication du règlement de copropriété pour être informé des éventuelles clauses qui limiteraient l'usage du bien (interdiction d'activités, etc.)
Le prix définitif
L'acte de vente doit naturellement indiquer le prix de vente définitif du bien et les modalités du paiement échelonné. Vous devrez, en effet, payer votre logement au fur et à mesure de l'achèvement des travaux. Avec des pourcentages maximaux :
35% au plus à l'achèvement des fondations (20% pour une maison individuelle),
70% au plus à la mise "hors d'eau", c'est-à-dire après la mise en place de la toiture (45% pour une maison individuelle),
95% du prix au plus à l'achèvement des travaux (85% pour une maison individuelle),
Il vous restera donc à payer 5% à la mise à disposition du logement (15% pour une maison individuelle).
Naturellement, sous réserve de respecter ces pourcentages plafonds, le promoteur peut prévoir des versements intermédiaires. Il devra simplement les justifier par l'avance des travaux.
Lors de la signature de l'acte de vente, le prix est ferme et définitif. Il peut toutefois varier dans la limite de 70% de la variation de l'indice national du bâtiment. Mais cette possibilité d'indexation est de moins en moins fréquente.
La date de livraison
Rien n'oblige à la préciser dans le contrat de réservation. Elle doit, en revanche, être mentionnée dans l'acte de vente. Malheureusement, la loi admet une marge d'approximation importante (exemple : "2ème semestre de l'année N ").
Mieux vaut donc essayer d'obtenir des délais aussi précis que possible ainsi que l'insertion d'une clause prévoyant des indemnités en cas de retard.
Le délai de livraison est généralement augmenté des jours d'intempéries, de grève et des jours de retard dûs à des cas de force majeure.
Dans tous les cas, si un retard important entraîne un préjudice, vous pouvez essayer d'obtenir des dommages-intérêts auprès de la justice.

Les différents litiges
Les vices apparents
Exemples : le papier peint ou la moquette se décolle, une prise électrique ne fonctionne pas, le robinet fuit... Il s'agit d'un vice apparent. Vous devez en demander réparation dans les trois mois qui suivent l'entrée dans les lieux.
Si le promoteur s'est engagé à réparer ce vice apparent dans le procès-verbal de livraison, vous pouvez l'obliger à faire face à cet engagement dans les trente ans.
L'isolation phonique
La loi vous fait bénéficier d'une garantie d'isolation phonique. Si vous constatez un défaut à ce niveau, vous pouvez, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d'un an à compter de l'entrée dans les lieux.
Les éléments d'équipements
Les équipements de votre logement (cuisine intégrée, etc.) font l'objet d'une garantie biennale de bon fonctionnement. Vous avez donc deux ans pour agir.
Les vices cachés
Il s'agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité. Exemples : un mur se fissure, la fenêtre laisse passer la pluie, etc.). Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. Vous avez donc dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l'assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.
Les défauts de conformité
Le promoteur doit vous livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.).
Tout manquement à ce niveau vous autorise à agir dans les trente ans qui suivent l'achèvement des travaux pour demander des dommages-intérêts.
La consignation du prix
Dès lors que l'immeuble est supposé achevé, vous devez verser 95% du prix (cf. ci-dessus). Mais la notion d'achèvement n'implique pas l'absence de vices cachés ou de défauts de conformité. Vous pouvez donc parfaitement prendre possession du bien et intenter une action pour demander réparation de ces dommages.