La révision du loyer


Régi par le décret du 30 septembre 1953, le bail commercial obéit à une législation relativement complexe. Ce qui entraîne de fréquents litiges, notamment en matière de loyers.
Contrairement aux baux d'habitation, le loyer est fixé librement par les parties. Il est égal à la valeur locative réelle, qui tient compte de plusieurs éléments, énumérés par l'article 23 du décret : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations juridiques et financières des parties, les loyers du voisinage, les facteurs locaux de commercialité (environnement du quartier, moyens de transport, parkings, activités du voisinage, etc.)
En cours de bail
Fixé pour une durée minimale de neuf ans, le loyer peut tout de même varier en cours de bail.
Trois ans après l'entrée dans les lieux, le locataire ou le propriétaire peuvent demander, par lettre recommandée ou acte d'huissier, une modification du loyer dans le cadre de la "révision triennale".
La date de cette demande fixe la date d'effet du nouveau loyer et le point de départ d'un nouveau délai de trois ans. La variation du loyer est égale à celle de l'indice trimestriel Insee du coût de la construction.
Si l'évolution des facteurs locaux de commercialité fait varier de plus de 10% la valeur locative, le plafonnement ne joue pas et le nouveau loyer est fixé au niveau de cette valeur locative.
Naturellement, c'est au demandeur de prouver que la valeur locative a varié de plus de 10%, à la hausse (pour le bailleur) ou à la baisse (pour le locataire).
En cas de désaccord, les parties devront porter l'affaire devant le tribunal de grande instance, qui déterminera la valeur locative litigieuse.
La procédure
Comme on le sait, le locataire a droit au renouvellement du bail, en vertu de la "propriété commerciale". Faute de tacite reconduction, les demandes des parties doivent être faites par acte d'huissier.
Au moins six mois avant l'expiration du bail, le propriétaire peut proposer le renouvellement avec un nouveau loyer.Il peut revenir sur son offre tant que le locataire ne l'a pas acceptée.
Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent la fin du bail ou à tout moment après sa reconduction. Le propriétaire doit répondre à cette demande dans les trois mois, en proposant un nouveau loyer.
Faute d'accord entre les parties, le loyer est fixé en référence à l'indice Insee ou à la valeur locative.

Le loyer du nouveau bail
Le loyer du nouveau bail est soumis à un plafonnement : sa variation ne peut excéder celle de l'indice Insee de la construction.
Ce plafonnement n'intervient pas et le nouveau loyer est fixé à la valeur locative dans plusieurs cas de renouvellement.
- Quand les éléments de la valeur locative, définis ci-dessus, ont subi une modification notable au cours du bail initial.
- Quand le bail initial a été prolongé et qu'il a dépassé douze ans.
- Quand le bail initial a été signé pour une période supérieure à neuf ans.
- Quand le bail ne porte que sur des locaux à usage de bureaux.


Notons qu'en cas de tacite reconduction, le locataire échappe au risque de hausse de loyer. Mais il doit veiller au délai de douze ans, au-delà duquel le plafonnement ne joue plus.

Les litiges
En cas de désaccord sur le montant du loyer lors du renouvellement, les parties doivent saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci les convoquera et tentera de parvenir à un compromis. Si le désaccord persiste, elle émettra un avis et les parties devront saisir le tribunal de grande instance qui fixera le nouveau loyer à la valeur locative.

La résiliation du bail commercial


La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans, les deux parties pouvant librement convenir d'une durée plus longue. Le locataire peut donner son congé à l'issue de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois. Pour le propriétaire, les possibilités de congé sont plus restreintes. Il peut donner congé à l'issue du bail mais doit alors verser une importante indemnité d'éviction calculée en fonction du préjudice subi par le locataire. Sauf s'il peut invoquer l'un des motifs prévus par la loi.
Précision importante à signaler : le propriétaire et le locataire doivent signifier leur congé par acte d'huissier. Une simple lettre recommandée ne suffit pas.
Motif grave et légitime
Cette notion n'est pas définie par la loi mais appréciée librement par les tribunaux. Elle permet la résiliation sans indemnité.
Exemples de motifs admis : le locataire n'effectue pas les travaux à sa charge, il commet des délits envers le bailleur, il est incarcéré pour chèque sans provision, il modifie la destination des lieux sans l'autorisation du propriétaire, etc. A l'inverse, ne sont pas admis comme motifs de résiliation de simples retards de paiement, ou la réalisation de simples travaux d'amélioration sans autorisation si ces travaux ne provoquent aucune gêne.
La résiliation pour motif grave et légitime ne peut intervenir qu'après une mise en demeure restée sans effet plus d'un mois après sa signification au locataire par acte d'huissier.
Le locataire peut donc obéir à la mise en demeure et éviter ainsi la résiliation sans indemnité.
La mise en demeure doit être renouvelée à chaque défaillance du locataire, même quand ces défaillances présentent un caractère successif (retards systématiques de paiement, etc.).
Toutefois, la mise en demeure n'est pas exigée dans les cas suivants :
quand le locataire n'a pas exercé d'activité commerciale dans les locaux au cours des trois années précédant la fin du bail,
quand le motif reproché est irréversible.

Exemple : le locataire a sous-loué les locaux en contradiction avec les clauses du bail.
Le bailleur ne peut pas avancer, devant les tribunaux, d'autres motifs que ceux invoqués initialement. Sous réserve de deux exceptions :
oil peut invoquer à tout moment des faits impliquant que le locataire ne peut bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux (non-exploitation des locaux, etc.),
oil peut aussi invoquer des faits nouveaux dont il n'avait pas connaissance au moment du congé.
Etat de l'immeuble
Le bailleur peut invoquer l'insalubrité de l'immeuble, reconnue par arrêté préfectoral.
Il peut ainsi échapper au paiement de l'indemnité d'éviction sans même que l'immeuble soit voué à la démolition.

Le bailleur peut aussi invoquer le caractère dangereux de l'immeuble. C'est à lui de le prouver en l'absence de décision administrative.
Quand l'immeuble concerné est reconstruit par le bailleur, le locataire bénéficie d'un droit de priorité si le nouvel immeuble comporte des locaux commerciaux.
Dans les trois mois qui suivent son départ, le locataire doit signifier au bailleur sa volonté de faire jouer ce droit. Une fois reçue la proposition de relocation émanant du bailleur, le locataire a trois mois pour se décider.

Droit de reprise pour habiter
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour les locaux d'habitation, accessoires aux locaux commerciaux, à condition de les occuper lui-même ou de les faire occuper par son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint.
Ce droit de reprise ne peut être exercé quand les locaux d'habitation et les locaux commerciaux forment un tout indivisible, circonstance appréciée librement par les tribunaux.
Si l'immeuble a été acheté, le bailleur ne peut exercer ce droit de reprise qu'au minimum six ans après l'acquisition.
Le bénéficiaire de cette reprise pour habiter doit être dépourvu d'habitation correspondant à ses besoins normaux au moment de la reprise.
Exemple : un descendant menacé d'expulsion, un ascendant dont la santé est incompatible avec le logement existant, etc.
Le bénéficiaire de la reprise doit habiter le logement concerné dans les six mois qui suivent le départ du locataire et pour une durée minimale de six ans.

Droit de reprise pour travaux
Le bailleur peut refuser le renouvellement pour reconstruire l'immeuble ou effectuer des travaux exigeant son évacuation. Il doit alors verser une indemnité d'éviction sauf s'il offre un local de remplacement au locataire qui corresponde à ses besoins.
Résiliation avec indemnité
Le bailleur doit verser une indemnité d'éviction s'il ne peut invoquer l'un des motifs prévus par la loi.
Cette indemnité est calculée en fonction du préjudice subi par le locataire.
Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur.
C'est au bailleur de prouver que le préjudice vaut moins que ces éléments, notamment quand le transfert de fonds n'entraîne pas de disparition de la clientèle.
Le locataire doit quitter les lieux dans les quinze jours qui suivent le versement de l'indemnité.
Le bailleur peut changer d'avis et renouveler le bail dans un délai de quinze jours après que le montant de l'indemnité a été fixé par les juges.
Ce "délai de repentir" ne joue pas si le locataire n'est plus dans les lieux ou s'il a déjà loué ou acheté un autre local.

Le bail commercial

Bail d'un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique très particulier (décret 30 septembre 1953), caractérisé par un droit de renouvellement, au profit du commerçant locataire.
Le commerçant, l'artisan ou l'industriel, qui exploite une entreprise dont il est propriétaire dans des locaux loués, bénéficie d'une protection particulière à l'égard du propriétaire des lieux : le statut des baux commerciaux.


Pourquoi ? Parce que la loi veut protéger l'entrepreneur et son entreprise, en assurant la sécurité de son bail. L'entrepreneur doit pouvoir compter sur une adresse professionnelle ou commerciale stable pendant une longue période. La fidélité de sa clientèle en dépend. Cette protection spéciale est parfois appelée « propriété commerciale », car le locataire a droit en principe au renouvellement du bail. Pendant la durée du bail, au minimum de neuf ans, le locataire ne peut pratiquement pas être mis à la porte, sauf cas exceptionnels et à condition d'être indemnisé par le propriétaire. Quant au loyer, il peut être révisé régulièrement mais dans le respect d'un plafond légal interdisant des augmentations excessives.

De son côté, sauf clause contraire du bail, le locataire peut quitter les lieux tous les trois ans. Il a le droit de céder son fonds de commerce comprenant le droit au bail. Mais la « propriété commerciale » ne retire pas au propriétaire le droit de récupérer son immeuble au terme du bail ou à la fin d'une période de trois ans, dans des circonstances précises toutefois, par exemple : construction, reconstruction, habitation personnelle si les locaux comprennent un logement, démolition, ou encore motif grave et légitime, tel que le non paiement du loyer par le locataire. Dans ce dernier cas, un bail notarié, contenant une clause résolutoire permettra une action rapide et efficace. En dehors de ces cas, le locataire a droit, s'il remplit les conditions nécessaires, au renouvellement de son bail pour la même durée et moyennant un loyer soumis à un plafond. A défaut, il reçoit en principe une indemnité représentant la valeur du fonds ou de son droit au bail.

Certains baux commerciaux ne sont pas soumis à ces règles spéciales mais seulement au code civil. Les parties ont alors une plus grande liberté pour fixer le loyer et sa révision, les conditions de cession du bail et la fin du bail. Il s'agit par exemple des locations d'une durée inférieure à deux ans (bail précaire), des locations saisonnières ou des locations de terrain nu et inconstructible.

Les règles juridiques s'appliquant au bail commercial sont nombreuses et complexes. Les exceptions sont multiples. Un contrat sur mesure doit être établi et non un simple contrat-type. Pensez aussi aux clauses relatives aux travaux, aux charges, à la répartition de la taxe foncière. Propriétaire ou locataire, ne vous engagez pas à la légère.