Parties privatives et communes
Le calcul des charges
Les assemblées générales
Les règles de majorité
Parties privatives et communes
La copropriété est divisée en lots comportant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Champ d'application
La définition du champ d'application entraîne plusieurs conséquences.
Le statut de la copropriété ne concerne que les immeubles achevés et ne s'applique donc pas pendant la période de construction.
Le statut de la copropriété doit s'appliquer à tous les lots (y compris ceux qui ne sont pas encore construits), dès lors qu'un bâtiment est achevé. Les propriétaires de lots "transitoires" doivent donc payer leur quote-part de charges même si tous les immeubles ne sont pas encore totalement achevés. (Cour de cassation, arrêt du 30/6/98)
Le statut de la copropriété ne s'applique pas aux immeubles qui ne comptent que des parties privatives ou que des parties communes.
L'immeuble doit être divisé en lots de propriété entre au moins deux personnes. Ce qui exclut les immeubles en indivision ou ceux qui font l'objet d'un simple droit de jouissance.
La mise en copropriété est également interdite quand elle aboutit à créer des locaux d'habitation inférieurs à 14 m2.
La définition des parties privatives et des parties communes est fixée par le règlement de copropriété. A défaut, elle est définie par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Parties privatives
Les parties privatives d'un immeuble en copropriété sont en principe les parties dont un copropriétaire possède l'usage et la propriété exclusives.
Outre l'intérieur des locaux concernés, sont généralement considérées comme parties privatives les fenêtres, volets et balcons, les cloisons qui ne font pas partie du gros œuvre, les revêtements de murs et des sols, les dépendances annexes (grenier, combles, caves), les éléments d'équipements.
Dans certaines copropriétés, le gros œuvre des balcons peut être considéré comme partie privative.
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives, et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et des parties communes à condition qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
En principe, la destination de chaque lot (habitation, commerce, bureaux) ne peut être modifiée. Mais les tribunaux admettent aujourd'hui une modification de destination sous réserve que cette modification ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination générale de l'immeuble.
Le règlement de copropriété ne peut limiter l'exercice de ces droits.
Exemple classique : un copropriétaire peut faire construire une mezzanine ou un escalier intérieur dans sa partie privative à condition de ne pas toucher à l'aspect extérieur de l'immeuble, ni aux parties communes. Ce qui n'est pas le cas, par exemple, s'il réunit deux appartements par un escalier...
En cas de besoin et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en soient pas altérées de manière durable, un copropriétaire ne peut s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux décidés par l'assemblée générale.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Parties communes
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision.
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, l'article 3 de la loi considère comme parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs; les coffres, gaines et têtes de cheminées; les locaux des services communs; les passages et corridors.
Droit de jouissance
Le règlement de copropriété peut aussi prévoir qu'un copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune. Exemple classique : un jardin affecté à un lot du rez-de-chaussée ou une terrasse affectée à un lot du dernier étage.
Dans ce cas, ce droit de jouissance est un élément accessoire et perpétuel de sa partie privative, droit qu'il ne peut vendre ni louer séparément.
En principe, la copropriété devra alors assurer à ses frais l'entretien et la conservation de cette partie commune, notamment en ce qui concerne le gros œuvre.
Mais le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions différentes en mettant ces dépenses à la charge du titulaire.
Répartition
A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbains impose, dans les réglements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002, l'indication de la méthode de calcul des quote-parts de parties communes et de la répartition des charges.
Exemple : un copropriétaire possède un lot privatif d'une valeur de 100 alors que la valeur totale des parties privatives est égale à 1000. Sa quote-part de parties communes sera de 10%.
Cette disposition n'étant pas d'ordre public, la quote-part d'un copropriétaire peut être différente de la valeur relative de son lot. Mais dans tous les cas, sa contribution aux charges, elle, devra respecter ce principe de proportionnalité.
Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'une répartition spéciale entre les seuls copropriétaires concernés. Exemple classique : les parties communes des parkings peuvent n'être réparties qu'entre les copropriétaires qui en possèdent un.
Lors de l'établissement de la copropriété, la valeur de chaque partie privative est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
On pourra ainsi tenir compte non seulement de la surface mais aussi de la nature du bien et des locaux annexes (cave, balcons, etc.), de la hauteur sous plafond, de l'étage, etc. Mais non pas de la destination du lot (habitation, commercial ou professionnel).
La quote-part des parties communes est établie une fois pour toutes lors de la mise en place de la copropriété. Elle figure dans "l'état descriptif de division" publiée au bureau des Hypothèques et ne peut être modifiée ensuite qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Usage
Sous réserve de respecter le droit d'usage des copropriétaires, le règlement de copropriété peut instaurer certaines restrictions.
Exemples classiques : interdiction de déposer des objets dans les locaux communs, d'étendre du linge aux fenêtres, de stationner dans la cour, etc.
Le calcul des charges
Dans les ensembles en copropriété, le paiement des charges est souvent une source de litiges. Mieux vaut donc bien connaître les règles de répartition pour limiter les risques de contentieux.
Les catégories de charges
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges de copropriété.
Dans certains cas, il sera donc nécessaire de se référer au règlement de copropriété pour déterminer à quelle catégorie appartient telle ou telle charge.
Les charges de conservation, d'entretien et d'administration
Ces charges générales couvrent les dépenses :
de conservation : ravalements, réfection du gros œuvre, des canalisations, des couloirs, etc.
d'entretien : produits d'entretien, rémunération des personnes chargées de l'entretien, frais de nettoyage et d'éclairage, entretien des espaces verts, etc.
d'administration : primes d'assurances, honoraires du syndic, impôts et taxes, salaire du gardien, frais de procédure, etc.
Les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs
Ces charges spéciales varient selon les immeubles. Il s'agit essentiellement des dépenses liées aux raccordements collectifs audiovisuels (antenne de TV, câble, etc.), aux ascenseurs, au chauffage central, aux interphones et digicodes, aux gaines de vide-ordures, à la climatisation, etc. Elles englobent l'ensemble des dépenses, y compris les frais d'entretien et de réparation.
La répartition des charges
Ces charges communes sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part des parties communes, quote-part qui tient compte de la valeur relative du lot concerné.
La quote-part tient donc compte non seulement de la superficie du lot, mais aussi de sa consistance (degré de confort, type d'aménagement intérieur, etc.), de sa situation (étage, exposition, etc.).
C'est ce mode de répartition qui est employé notamment pour les frais liés aux escaliers (réfection intérieure des paliers, réparation de l'escalier, etc.) que doivent régler tous les copropriétaires, même ceux dont le lot est situé au rez-de-chaussée. Il en est de même des frais de gardiennage.
Les propriétaires de parkings doivent participer à ces charges générales.
Quand il existe des parties communes particulières, certaines charges générales peuvent être affectées aux seuls lots concernés. Exemples : une voie qui dessert seulement certains copropriétaires, des charges d'entretien d'un bâtiment affectées aux seuls copropriétaires concernés.
Les charges relatives aux services collectifs et aux équipements communs
Ces charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité du service ou de l'équipement concernés pour chaque lot. Si un service ou un équipement n'est d'aucune utilité pour un lot, aucune charge ne peut lui être imputée.
Exemple classique : la répartition des dépenses liées à l'ascenseur tiendra compte de l'étage de chaque lot, les étages élevés payant davantage que les étages inférieurs. Les lots du rez-de-chaussée n'auront rien à payer, sauf s'ils possèdent un parking ou une cave desservi par l'ascenseur. Autre exemple : aucune dépense liée aux antennes collectives ou au chauffage n'est imputée aux lots de parking.
Précision importante : il s'agit de l'utilité objective et non de l'usage effectif que le copropriétaire fait du service ou de l'équipement en question. Exemple : le copropriétaire du 5ème étage paiera sa part des dépenses d'ascenseur même s'il monte toujours à pied ou s'il n'est présent que deux mois dans l'année...
L'utilité objective tient compte de la nature du lot (étage, mais aussi surface, hauteur sous plafond, affectation, etc.). Exemple : la répartition tiendra compte du caractère professionnel d'un local en étage puisque la réception de clients entraîne un surcroît de dépenses d'ascenseur.
En cas de besoin et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en soient pas altérées de manière durable, un copropriétaire ne peut s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux décidés par l'assemblée générale.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.
Les contestations
Devant l'assemblée générale
La modification des charges définie par le règlement de copropriété ne peut se faire qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires.
Dans certains cas, la modification est demandée à la suite d'un changement intervenu dans l'immeuble : modification d'affectation d'un lot, agrandissement ou division d'un lot, installation d'un service ou équipement nouveau. La modification de la répartition des charges peut être décidée à la même majorité nécessaire pour autoriser le changement en question.
Devant le tribunal de grande instance
Un copropriétaire peut considérer que sa quote-part de charges générales ou spéciales, définie dans le règlement de copropriété, est trop importante. Par rapport, par exemple, à la superficie du lot ou à l'utilité du service. Il ne peut intenter une action devant le tribunal de grande instance que dans deux cas :
quand il estime que sa participation est supérieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être.
quand il estime que la participation d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de 25% à ce qu'elle devrait être.
L'action doit être intentée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété. Ou dans les deux ans qui suivent la première vente d'un lot, après la publication de ce règlement.
Un copropriétaire peut penser que la répartition des charges ne respecte pas les principes fixés par la loi. Il peut alors intenter une action en nullité à tout moment.
Exemple : son lot situé au rez-de-chaussée supporte des frais d'ascenseur.
Dans les deux cas précédents, la nouvelle modification fixée par le juge ne joue que pour l'avenir. Le copropriétaire lésé ne peut prétendre à aucun rappel.
Si l'assemblée générale commet une erreur dans la répartition des charges, par rapport aux règles fixées dans le règlement de copropriété, la décision doit être contestée dans les deux mois qui suivent.
Les assemblées générales de copropriété
La tenue des assemblées générales de copropriétaires n'est pas qu'une simple formalité. Ces réunions ont une importance fondamentale puisqu'aucune décision ne peut être prise en dehors de ces réunions.
Principes généraux
Le fonctionnement et les attributions des assemblées générales sont définis par les articles 22 à 26 de la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété ne peut en aucun cas modifier ces dispositions, qui sont d'ordre public.
Une clause qui prévoirait, par exemple, une dispense d'autorisation pour certains travaux serait nulle et réputée non écrite.
L'assemblée est le seul mode légal de consultation des copropriétaires.
Il est impossible, par exemple, d'organiser une consultation écrite.
Participation
Tout copropriétaire a le droit de participer à l'assemblée même s'il n'est pas directement concerné par les questions débattues.
Les personnes étrangères à la copropriété ne peuvent participer à l'assemblée, sauf si celle-ci les y autorise ou si elles sont munies d'un mandat.
Peuvent toutefois y assister sans autorisation préalable les représentants des associations des locataires de l'immeuble, sous réserve soit d'être affilié à l'une des cinq organisations agréées, soit de représenter au moins 10% des locataires. Naturellement, ces délégués ne peuvent pas voter mais seulement émettre des observations.
Dans certains immeubles, le règlement de copropriété peut prévoir que seuls certains copropriétaires paieront les charges liées à telle ou telle partie de l'immeuble ou des équipements. Dans ce cas, les copropriétaires concernés peuvent tenir une assemblée spéciale à laquelle ils sont seuls à participer.
Votes
Conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes.
Si un copropriétaire possède plus de la moitié de la quote-part des parties communes, le nombre de voix dont il dispose est réduit au nombre total de voix dont dispose l'ensemble des autres copropriétaires.
On ne tient compte que des seules voix possédées en propre par le copropriétaire et non pas des éventuels pouvoirs confiés par d'autres copropriétaires.
En principe, on ne tient pas non plus compte des voix supplémentaires résultant de lots dont le copropriétaire est usufruitier. M. Martin, qui possède 45% des voix + 10% de voix provenant de l'usufruit d'un lot pourrait donc disposer à lui seul de la majorité absolue.
Les décisions se prennent à la majorité définie par les articles 24 à 26 de la loi.
Mandat
Tout copropriétaire peut donner un pouvoir, obligatoirement écrit, à un mandataire pour le représenter et voter à sa place lors de l'assemblée.
On ne peut pas donner un mandat au syndic, à son conjoint ou à un de ses employés. En revanche, d'après une réponse ministérielle, le concierge peut théoriquement être mandaté puisqu'il est salarié non pas du syndic mais du syndicat des copropriétaires.
Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote. Il peut toutefois recevoir plus de trois délégations si le total de ses voix et de celles de ses mandants ne dépasse pas 5% du total des voix de la copropriété.
Convocation
D'après l'article 7 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale doit se réunir au moins une fois par an, en principe sur convocation du syndic.
Le syndic peut aussi convoquer l'assemblée chaque fois qu'il le juge nécessaire pour la bonne gestion de l'immeuble.
L'assemblée doit en principe de tenir dans la commune où est situé l'immeuble.
Peuvent aussi demander au syndic la convocation de l'assemblée :
soit le conseil syndical,
soit un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix.
Le règlement de copropriété peut prévoir un pourcentage inférieur
La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
Si le syndic ne convoque pas l'assemblée dans les huit jours qui suivent cette demande, le président du conseil syndical peut procéder à cette convocation et la notifier au syndic.
Si les procédures ci-dessus demeurent infructueuses, tout copropriétaire peut s'adresser au tribunal de grande instance pour demander la nomination d'un copropriétaire ou d'un mandataire de justice chargé de convoquer l'assemblée.
La convocation doit parvenir au moins quinze jours avant la date de la réunion, par lettre recommandée ou par remise en main propre contre récépissé.
Le non-respect de ce délai entraîne la nullité de l'assemblée.
Ce délai n'est pas applicable en cas de travaux urgents ou s'il s'agit d'une seconde assemblée générale devant statuer à la majorité simple.
Contenu
La convocation doit contenir la liste précise de chaque question soumise au vote de l'assemblée.
Ne peuvent être soumises au vote que les questions mentionnées dans cet ordre du jour.
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Mais la demande doit parvenir au syndic avant la convocation à l'assemblée.
Elle doit aussi contenir l'ensemble des documents comptables et financiers nécessaires à l'examen de l'ordre du jour (comptes de l'exercice, projets de résolution, budget prévisionnel, devis et contrats proposés, etc.).
Si l'assemblée doit approuver les comptes, l'ensemble des pièces justificatives doit être tenu par le syndic à la disposition des copropriétaires, au moins pendant une journée entre la réception de la convocation et la date de l'assemblée.
Formalités
Au début de la réunion, l'assemblée élit le président de séance (qui ne peut pas être le syndic) et les éventuels assesseurs.
La feuille de présence est signée par tous les copropriétaires ou mandataires présents.
Dans un délai de deux mois, le procès-verbal, dressé à l'issue de la réunion, doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires qui étaient absents ou qui se sont opposés à une décision prise.
En l'absence de notification, les copropriétaires peuvent contester les décisions de l'assemblée pendant dix ans.
Contestation
Dans les deux mois qui suivent la réception du procès-verbal, les copropriétaires absents ou ceux qui se sont opposés à une décision peuvent la contester devant le tribunal de grande instance.
Les abstentionnistes ne peuvent donc contester les décisions auxquelles ils n'ont pas pris part.
Un copropriétaire présent à l'assemblée qui s'est absenté pendant le vote peut contester la décision prise en son absence. Mais il faut que cette absence soit notifiée sur le procès-verbal.
Seules les décisions prises en violation de la loi peuvent faire l'objet d'un tel recours (non-respect des exigences de forme, etc.).
En cas d'annulation par la justice, rien n'empêche naturellement l'assemblée de voter à nouveau cette décision dans le respect de la loi.
En l'absence de contestation dans le délai légal, les décisions deviennent définitives même si elles ont été prises en violation de la loi.
L'exécution des travaux décidés à la majorité absolue ou double (art.25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965) est suspendue pendant le délai de recours de deux mois.
Le recours en justice n'empêche pas le syndic d'exiger le paiement des charges liées à la décision contestée.
Les règles de majorité
Suivant le type de décisions à prendre, les assemblées générales de copropriétaires statuent à trois niveaux différents de majorité : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité, selon la loi du 10 juillet 1965.
Le décompte des voix
Le nombre de voix attribué à chaque copropriétaire est fixé par le règlement de copropriété, et dépend de sa quote-part des parties communes, et donc généralement de la surface et de la situation de son lot.
Exemple : cinq personnes possèdent 100 voix chacune, et dix autres 50 voix chacune, ce qui représente 1000 voix au total.
La quote-part d'un copropriétaire peut représenter plus de la moitié des parties communes. Mais dans ce cas, son nombre de voix est réduit au total des voix des autres copropriétaires, les majorités se calculant en fonction de cette réduction.
La majorité simple (article 24)
Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale qui ont voté. Ce qui exclut donc les abstentionnistes dans le calcul de cette majorité.
Elle concerne toutes les décisions de gestion courante de l'immeuble, et suffit chaque fois que la loi n'a pas exigé une autre majorité.
Exemples : travaux d'entretien sur les parties communes et les équipements, assurance de l'immeuble, approbation des comptes, réalisation de travaux pour rendre plus accessible l'immeuble aux handicapés, etc.
La majorité absolue (article 25)
Elle correspond à la majorité absolue de toutes les voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents ou non à l'assemblée.
Dans l'exemple ci-dessus : la majorité absolue est de 501 voix.
Parmi les principales décisions concernées :
l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un système de réseau câblé;
la réalisation de travaux obligatoires du fait de dispositions législatives ou réglementaires (portes d'ascenseurs, ravalements, etc.);
délégation de pouvoir au syndic;
la désignation et la révocation des membres du conseil syndical et du syndic;
l'autorisation donnée à des copropriétaires qui souhaitent réaliser à leurs frais des travaux sur certaines parties communes;
l'autorisation permanente donnée aux forces de police d'entrer dans les parties communes;
la réalisation de travaux de régulation thermique et d'économie d'énergie;
la modification de la répartition des charges collectives entre les copropriétaires suite à un changement d'usage d'une partie privative;
l'installation de compteurs d'eau divisionnaires;
la fixation du montant des travaux ou des contrats à partir duquel la mise en concurrence des prestataires est obligatoire.
Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d’améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d’organiser l’accès de l’immeuble.
Si l'assemblée ne dégage pas une majorité absolue, deux cas peuvent se présenter :
1. Si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, la même assemblée peut statuer, dans un second vote, à la majorité de l'article 24.
2. Dans le cas contraire, la convocation d'une seconde assemblée dans le délai de trois mois peut permettre de statuer à la majorité de l'article 24.
La double majorité
Il faut réunir à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non.
Les abstentionnistes ne peuvent donc contester les décisions auxquelles ils n'ont pas pris part.
Il s'agit de décisions importantes :
acquisition ou aliénation de parties communes (sans changement de destination de l'immeuble);
décision de ne pas créer de conseil syndical;
établissement ou modification du règlement de copropriété en ce qui concerne l'usage et la gestion des parties communes;
travaux de transformation et d'amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs (sauf pour les travaux visés par l'article 25 ci-dessus).
Par dérogation aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée générale peut décider, à la double majorité qualifiée prévue au premier alinéa dudit article, les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble.
Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine également, aux mêmes conditions de majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut être décidée qu'à l'unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.
Pour les seuls travaux d'amélioration, une seconde assemblée peut décider à une double majorité allégée. Si ces travaux ont été approuvés par la majorité des copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, cette même majorité peut décider leur exécution lors d'une seconde assemblée.
Exemple : une copropriété compte 50 membres représentant au total 900 voix. Une première assemblée réunit 40 copropriétaires représentant 600 voix. Des travaux d'amélioration sont votés par 26 copropriétaires représentant 410 voix. La double majorité renforcée, qui exige au moins 601 voix, n'est pas obtenue. La proposition ne peut donc pas être votée lors de cette première assemblée. Mais lors d'une seconde assemblée, les mêmes personnes peuvent les faire adopter à cette double majorité allégée puisque les 410 voix représentent plus des deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.
L'unanimité
Fort logiquement, la loi exige l'unanimité de tous les copropriétaires quand il s'agit de décisions fondamentales qui modifient les grands équilibres de l'immeuble. Exemples : aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble, construction de nouvelles parties privatives, changement du règlement de copropriété en ce qui concerne la destination ou la jouissance d'une partie privative, ou la répartition des charges.
