La détermination du revenu imposable

Les recettes à déclarer

Les loyers :
Tous les loyers perçus par le propriétaire lui-même ou par la personne qui assure la gestion de ses biens doivent être déclarés. Si les loyers perçus sont anormalement faibles, les services fiscaux sont en droit de leur substituer la valeur locative normale.

Les remboursements des charges locatives :
Le remboursement par le locataire des charges et des réparations "locatives" payées par le propriétaire n'ont pas à être déclarées. Corrélativement, elles ne peuvent pas être déduites en charges.

Les dépenses non locatives payées par le locataire :
Certaines dépenses d'entretien et de réparation qui incombent normalement au propriétaire et qui sont mises à la charge du locataire par une clause du bail (très fréquent en matière de baux commerciaux), ou que celui-ci supporte de sa propre initiative, sont en principe à déclarer en tant que recettes.

Les autres recettes locatives :
Doivent également être déclarés, les suppléments de loyers, les pas-de-porte et les droits d'entrée, ainsi que certains loyers non perçus et certaines revalorisations établies par l'administration lorsque les loyers sont anormalement faibles.

Le dépôt de garantie :
Le dépôt de garantie reçu du locataire lors de l'entrée dans les locaux ne doit pas figurer dans les recettes. En revanche, si le propriétaire ne rembourse pas l'intégralité du dépôt de garantie lors du départ du locataire, il doit déclarer la somme (ou fraction de somme) non remboursée, sauf lorsqu'elle est destinée à rembourser des charges locatives dont le propriétaire a fait l'avance (chauffage, entretien, réparations locatives...).

Le régime du micro-foncier
Le régime de droit commun :

Le régime du micro-foncier s'applique de plein droit pour les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000€ en 2006.
Le revenu imposable est alors déterminé en appliquant aux recettes un abattement forfaitaire de 30% à compter de l'imposition des revenus de 2006. Le contribuable est dans ce cas dispensé de conserver les justificatifs des charges déductibles.

Les contribuables exclus du régime micro-foncier :
Les régimes spéciaux d'imposition :
Le régime micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable, ou l'un des membres de son foyer fiscal, est propriétaire d'un ou plusieurs immeubles relevant de régimes spéciaux :
- monuments historiques et assimilés s'ils procurent des revenus fonciers,
- immeubles bénéficiant de la loi Malraux ou situés en Zone franche urbaine,
- certains immeubles détenus en nue-propriété qui procurent des revenus locatifs,
- immeubles ayant obtenu une réduction d'impôt pour investissement locatif, et dont les revenus bénéficient d'une déduction forfaitaire majorée pour 10 ans, - immeubles bénéficiant des dispositifs Périssol, Besson, Robien, Lienemann, Borloo, - immeubles appartenant à une SCI non dotée de la transparence fiscale.

L'option pour le régime réel :
Les propriétaires relevant du micro-foncier ont la possibilité d'opter pour le régime réel. Cette option n'est intéressante que si le propriétaire a effectué des dépenses dépassant 30% du montant de son revenu foncier brut.
L'option, valable pour 3 ans, s'exerce par le simple dépôt de la déclaration n°2044, spécifique aux revenus fonciers .

Le régime réel
Dans ce régime, le revenu foncier net imposable est déterminé après déduction d'un certain nombre de frais et charges supportés en 2006.

La supression de la déduction forfaitaire :
Afin de tenir compte de la réforme de l'impôt sur le revenu, la déduction forfaitaire est supprimée à compter de l'imposition des revenus de 2006. En contrepartie, certains frais compris jusqu'à présent dans la déduction forfaitaire peuvent désormais être déduits pour leur montant réel (primes d'assurances, frais de gestion et de procédure) et les "petits frais" de gestion ( correspondance, matériel ...) sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20€ par bien donné en location . Cette suppression ne concerne pas les dispositifs Robien-ZRR, Besson ancien et Lienemann, pour lesquels le taux de déduction est simplement réduit, à compter de 2006.

Les logements neufs ouvrant droit à déduction sous forme d'amortissement :
Lorsque les propriétaires de logements neufs optent pour le régime de déduction de l'amortissement "Robien" réalisés à compter du 1er janvier 2004, dans une zone de revitalisation rurale ("Robien " ZRR) le taux de déduction spécifique est de 26%.

Les logements anciens ouvrant droit au dispositif Besson :
Pendant les six premières années de location (plus les éventuelles prorogations), le taux de la déduction spécifique est porté à 26%.

Les logements ouvrant droit au dispositif Lienemann :
Pendant les 3 premières années de location (de date à date), le bailleur bénéficie d'une déduction spécifique de 46%. Cette majoration continue de s'appliquer en cas de poursuite du bail avec le même locataire.

Les autres déductions spécifiques:

La location de la résidence principale liée à une mobilité professionnelle :
A compter de l'imposition des revenus de 2006, une déduction supplémentaire de 10% est créée en faveur des contribuables qui mettent en location leur résidence principale, à la suite d'une mobilité professionnelle. La déduction supplémentaire s'applique pendant 3 ans à compter de la mise en location du bien. Elle cesse dès que le contribuable devient propriétaire de sa nouvelle résidence principale.
Pour en bénéficier les 3 conditions suivantes doivent être remplies :
- la nouvelle activité doit débuter entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007, et être exercée pendant au moins 6 mois,
- la résidence principale doit être louée non meublée à titre de résidence principale,
- la nouvelle résidence principale du contribuable doit être située à plus de 200 km de l'ancienne habitation. La location doit débuter dans l'année qui suit le début de l'activité et le propriétaire du bien ne doit pas être un membre du foyer fiscal du contribuable (directement ou par l'intermédiaire d'une société).

Les dispositifs "Borloo":
Les contribuables investissant dans des logements locatifs neufs, optant pour le dispositif Borloo-neuf, à compter de 2006, donnent droit à une déduction spécifique de 30% sur leurs loyers bruts. Il en est de même pour les investissements locatifs dans le secteur intermédiaire dans l'ancien si vous optez pour le Borloo-ancien. En revanche, l'option pour le dispositif Borloo ancien dans le secteur social donne droit à un déduction de 45% ( voir la fiche sur les investissements locatifs dans le neuf et celle concernant les investissements locatifs dans l'ancien).

La remise en location d'un logement vacant :
En cas de remise en location d'un logement (entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007) qui était soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) au titre de 2005 ou de 2006, le bailleur bénéficie d'une déduction spécifique de 30%. Cette déduction concerne les loyers bruts perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du bail. Ce dispositif est cumulable avec les déductions prévues pour le Borloo ancien.

Les charges locatives non récupérées :
Il s'agit des charges qui incombent normalement au locataire, dont le propriétaire fait l'avance, et qui ne sont pas remboursées par le locataire. La déduction de ces charges n'est possible qu'au moment du départ du locataire, et non en cours de bail.

Les indemnités d'éviction et de relogement :
Les indemnités versées pour obtenir le départ d'un locataire (notamment en cas de non-renouvellement d'un bail commercial) sont déductibles dans la mesure où elles permettent de percevoir ou de conserver le revenu foncier. C'est le cas lorsque la dépense est engagée afin de remettre un bien en location dans de meilleures conditions.

Les rémunérations des gérants et administrateurs immobiliers :
Les rémunérations des gérants et administrateurs immobiliers sont prises en compte pour leur montant réel. Les honoraires versés à un tiers pour rédiger les déclarations fiscales ou pour tenir la comptabilité de l'immeuble sont également déductibles dans les mêmes conditions.
En revanche, les autres frais de gestion ne peuvent pas être déduits pour leur montant réel, car ils sont déjà compris dans la déduction de 20€ (frais de correspondance, de déplacement, de téléphone, de matériel ...).

Les primes d'assurance :
Désormais, les primes d'assurance, réglées par le propriétaire, se rapportant au bien donné en location peuvent être déduites des revenus fonciers pour leur montant réel quel que soit le risque assuré (les primes d'asurance sur le bien, les primes d'assurance loyers impayés, les primes d'assurance-emprunteur).

Les travaux exécutés dans le bien loué :
Les dépenses d'entretien et de réparation :
Elles sont déductibles, que l'immeuble soit affecté à l'habitation ou non. Elles doivent avoir pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état, afin d'en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement antérieur.
Cela concerne notamment :
- la réfection des toitures, façades et peintures,
- la réfection totale d'une installation électrique pour la mettre aux normes, - la réfection totale d'une évacuation d'eaux usées,
- les frais de diagnostic et de recherche d'amiante...

Les travaux d'amélioration :
Ils ne sont déductibles que si l'immeuble est affecté à l'habitation. Ils ont pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier le volume, la surface habitable ou la structure de l'immeuble.
Lorsque des travaux d'amélioration sont réalisés sur des biens loués en Périssol, Besson ou Robien, le coût des travaux n'est pas déductible en charge au titre de l'exercice où la dépense a été payée, mais amortissable sur dix ans.
Il s'agit notamment de :
- l'installation de chauffage central, du tout-à-l'égout, d'une salle d'eau ;
- l'installation d'un dispositif de sécurité contre le cambriolage ;
- l'agrandissement des fenêtres, la pose de volets...

Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement :
Ils ne sont jamais déductibles, car ils visent à accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Toutefois, lorsque ces travaux sont réalisés sur un bien loué en Périssol, en Besson "neuf" ou en Robien, leur coût est amortissable dans les mêmes conditions que le bien loué, à condition que le bailleur prenne un nouvel engagement de location de 9 ans qui court à compter de la date d'achèvement des travaux.

Les provisions pour charges de copropriété :
Lorsque la location est située dans un immeuble en copropriété, les provisions versées au syndic et destinées à couvrir les dépenses communes et les travaux sur les parties communes sont déductibles. Il convient cependant de tenir compte des régularisations effectuées au titre des exercices antérieurs (après approbation des comptes en assemblée générale).

Les intérêts et frais d'emprunt :
Ils sont déductibles s'ils ont été contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'un bien immobilier loué.

Les taxes foncières et taxes annexes :
La taxe foncière, certaines impositions telles que la taxe régionale, ainsi que les impositions perçues au profit des groupements de communes peuvent être déduites, à condition qu'elles constituent une charge fiscale incombant normalement au propriétaire.

Le calcul de l'impôt sur le revenu

Le barème applicable aux revenus de 2006 s'établit comme suit, pour une part de quotient familial :




Fraction du revenu imposable en euro (une part) Taux (en %)
n'excédant pas 5.614 € 0%
comprise entre 5.614 € et 11.198 € 5,5%
comprise entre 11.198 € et 24.872 € 14%
comprise entre 24.872 € et 66.679 € 30%
au-delà de 66.679 € 40%




La formule de calcul ci-après permet de déterminer le montant de l'impôt sur le revenu avant application du plafonnement des effets du quotient familial.



Valeur du quotient R/N Montant de l'impôt brut
n'excédant pas 5.614 € 0
entre 5.615 € et 11.198 € (R x 0,055) - (308,77 x N)
entre 11.199 € et 24.872 € (R x 0,14) - (1.260,60 x N)
entre 24.873 € et 66.679 € (R x 0,30) - (5.240,12 x N)
supérieure à 66.679 € (R x 0,40) - (11.908,02 x N)




Dans ce calcul de l'impôt sur le revenu brut, N représente le nombre de parts de quotient familial, et R le montant global du revenu imposable. L'impôt sur le revenu net à payer est finalement déterminé en opérant diverses corrections "en plus" ou "en moins", pour tenir compte notamment du plafonnement des effets du quotient familial, de la décote, de réductions d'impôts et des reprises de réductions d'impôt antérieures, de l'imputation des avoirs fiscaux et crédits d'impôt...

Pour l'imposition des revenus de 2006, la décote est fixée à 828€. Si l'impôt brut est inférieur à 828€, la décote est égale à la différence entre 414€ et la moitié du montant de cet impôt brut.

Le seuil de mise en recouvrement de l'impôt sur le revenu est fixé à 61€. Autrement dit l'impôt sur le revenu, majoré du montant de la contribution sur les revenus locatifs (CRL), n’est pas mis en recouvrement lorsque son montant global est inférieur à 61€.